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新手買房流程5步驟

買房會有哪一些流程呢？對於新手買房你看過來，一定要注意的小細節，

精心挑選好不容易找到了心儀的房，是不少人的人生to do list清單之一，但房子一間不像是買個便當選個三菜一肉這麼簡單，隨便一間小夫妻住的房子就要幾百萬，甚至千萬，所以買房前先了解簽約到交屋整個流程，分為以下五步驟來解析。

簽約->貸款->用印->完稅->交屋

Step.1 簽約

正式簽約意指的就是正式簽不動產買賣合約書，白話來說就是買賣雙方達到共識談好價格，簽訂的契約，契約當中依法令規定都需要製作「不動產說明書」，內容包括了：買賣價金、房屋權狀評數，所有權⼈、抵押權⼈、房屋現況、周遭環境…等等詳細資訊

簽約當下付的斡旋金直接轉為簽約金(訂金)，之後的3~5天內要補齊買賣成交總價的10%

會由代書提供履約保障專戶，簽約金10%匯入履約帳戶，雙方買賣會透過第三方配合的銀行設立履約保障專戶，如簽約金10%、頭期款、完稅款等等相關費用，這樣才可以有效保障雙方，交屋過戶了買方卻沒給錢，或是付錢了最後無法如期交屋的風險，過程中會，交屋後會結清將代墊稅款必要支出費用扣除，轉入賣方個人的戶頭內，以維護安交易上安全。

*以訪間習慣以10萬台幣為訂金，如果突然反悔不買，賣方可以沒收買方已支付的全部價金。

簽約及貸款規劃：一旦雙方合意，斡旋金將轉為定金，此時將透過代書辦理正式簽約並將買賣條件以書面約定；除支付頭期款外，也將委由代書協助貸款條件爭取，減輕未來還款壓力。

Step.2 貸款流程及管道

銀行貸款(決定貸款銀行、成數)：

如果簽約過程沒有疑慮，通常會由代書協助簽約並幫忙找銀行貸款，這時候請代書幫忙爭取貸款條件，也可以自行去找銀行評估，貸款成數會依照每一間銀行及個人條件給的有所不同，但避免一時間找太多間銀行，聯徵在三個月內抓太多次。

Step.3 用印

買賣雙方要報稅，需要蓋章相關文件程序，通常在簽約過程會帶印鑑

交給代書一併處理，代書會約定時間聽之用印，通常在簽約後3~5天內進行

用印流程須知

1. 用印款總價成交的10%，匯入履保專戶
2. 代書聯繫買賣雙方，約用印時間。
3. 代書申報契稅及增值稅資料後送件。
4. 決定好貸款銀行，由代書申請用印(若自行申請可省略此步驟)
5. 由代書整理增值稅、契稅、所有權移轉契約上用印，及貸款資料後送件。
6. 銀行收件：審查、估價、對保、用印

在第二階段已經完成20%的買房頭期款，剩下8成(或七成)，由銀行房貸來支付，大多數這期間買放已經都詢問過相關人員貸款，先找自己薪轉帳戶的銀行，或是該仲介公司配合的銀行，貸款成數會比較高，細部有關貸款還款年限、額度成數、利率高低都要去多了解。

Step.4 完稅
 

● 繳交稅金

銀行貸款確認ok後，會通知買方簽約貸款契約書，對保！

對保完成之後代書會協助向稅務單位申請報稅，等稅務機關核發稅單，代書會通知買賣雙方，在規定時間內繳交契稅(買方)、土地增值稅(賣方)。

簡單來說就是要把欠政府的錢先繳清了，才得以過戶，就是完稅這步驟目的。

● 過戶設定

完成繳稅金後(完稅)，就進入最後階段「過戶」，將房屋產權轉移，轉到買方名下

1. 房屋抵押權登記設定：將房屋抵押買方名下之後，銀行才會進行放款
2. 銀行設定抵押權：為了保障銀行本身，未來買方繳不出房貸作法拍來換$

*抵押權設定會由代書統一處理，但知識還是要了解一下

● 塗銷

完成以上差不多要交屋了，那原本賣方也會有房貸，會由我們貸款的銀行

代書會詢問剩餘多少金額未繳，由我們買方貸款銀行做放款代償動作。

代償的金額會匯入履保專戶，履保專戶將錢匯至原貸款銀行清償。

清償後買方原銀行會核發一張清償證明，代書拿證明去地政事務所塗銷，

把原本賣方抵押權設定給塗銷掉，重新將房子抵押權設定為買方，

【完稅至過戶步驟流程】

1.貸款核完，申請報稅

2.拿到核發稅單，代書告知雙方完稅時間、地點

3.繳納稅款(契稅，增值稅)

4.簽收完稅款

5.過戶、設定送件

6.權狀核發

7.代書協助讓繳交稅款，銀行同時設定領取文件。

8.過戶、設定送件

Step.5 交屋

銀行代償塗銷後，代書開始聯繫雙方喬交屋的時間，也就是買賣房屋流程最後階段到了，很重要的是「點交」，

會是買賣雙方最後一次見面，有些屋主也會委任仲介公司進行交屋，本人不會出現，由代書去跑簽名事項。

代書通知可以準備交屋後，買賣雙方約在現場檢查驗屋，或是交屋前提早幾天驗屋。

驗屋：拿著當初合約現況說明書，核對房屋是否有瑕疵，逐一逐項的檢查，家具、家電是否照原先溝通保留或清空？驗屋如果不熟悉，也建議可以找專家一同前往(花點小錢，可以保障更多)

驗屋完成，約定時間到仲介公司進行交屋流程，代書會結算及切算各種費用把文件資料給雙方一一確認。

交屋前後的水電瓦斯、防務稅、地價稅分算等等

• 結算：賣方確認扣除相關費用後的金額是否相符。
• 切算：交屋前後依照日期切算，水電瓦斯費、房屋稅、地價稅分算等等。

賣方一併要將房屋鑰史相關資料交付，完成最後點交任務，會拿到新的權狀及謄本，有新登記人名子在上面，到這邊買賣一間屋子就算正式完成，接著鑰付款代書費用及仲介費，確認無誤要撥款了，通知代書由履保專戶撥放。

強烈建議最後在點交的時候，要約雙放到現場點交，早期比較不懂，前幾間買賣時候遇過，漏水現況，稍微被仲介話術帶過省事情，就沒到現場點交，後續處理問題非常麻煩，許多維修費用都需要自行吸收下來。

也祝看這邊文章的各位，都能順利買到好房子，遇到好仲介及代書，有任何疑問也歡迎在下面留言，我會回復且新增上QA問與答

QA 問與答

買房流程大概要跑多久？

大致上會需要4~6周時間，順利快的話，交屋1個月可以完成，但通常會抓1個半月左右，因為世事難料，常常有一些突發狀況。

代書費用是買賣雙方一人一半嗎？

通常買賣房屋，會由買方負擔代書費，如果沒有認識的代書，仲介公司會有自己特約代書。

仲介費什麼時候給？

仲介費在最後交屋完成，才付款仲介費，千萬不能沒完成就先撥款，也要索取仲介服務費的發票，未來在賣房子房地合一稅，也可以一併納入抵扣。

不懂看房，點交驗屋有沒有建議做法？

訪間有一些專門公司，是在做驗屋(通常要收費)，像是我一開始不太懂，就是找認識的水電師傅一起去看，後來重新做水電也是給同一位師傅做，比較有一致性服務。

貸款通常可以貸幾成？

貸款條件因人而異，但條件不要太差，銀行目前對於一大樓、華廈都是可以貸款到7~8成，透天抓6成，公寓依照屋齡7~8成，多跑幾間銀行放貸問看看，每一間銀行(分行也有差)放貸的寬限不同。

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