在台灣這個寶島想買一間房子的痛苦指數其實不輸香港地區，擁擠房子動則上千萬，如果不是靠上一代留下來財產，中古屋除了較新成屋總價便宜外，實際使用坪數也較大不會被公設吃掉，中古屋成為現在年輕人的首選，但中古屋相對在貸款上有些缺點，沒有新成屋貸款這麼高，對於一開始要拿出大把現金自備款有點吃力，因此非常重要，首購族買房第一件要做的功課，應該要了解中古屋貸款的貸款成數及金額，以免陷入每月拮据吃泡麵，還不了貸款月付額。
台灣買中古屋大致上可以貸款到7~8成，銀行針對房貸的認定，會依照「房子+人」的條件下去綜合評估，可貸款金額，想了解更多就趕快往下看，中古屋貸款需注意5個重點。
《中古屋貸款 
5個關注重點 》
一、中古屋本身條件
一般來說中古屋的貸款成數約為7~8成，但實際貸款額度關鍵是要先看屋子本身條件，屋子14年屋齡跟40年屋齡貸款就有差，銀行大概會依照哪些項目評估這間屋子價值跟給予貸款呢?
主要4個影響貸款成數
1.屋齡：
房子跟人一樣，如果越老耐用年限就越低，價值也就越低，雖然不是完全沒價值，但也是銀行再評估貸款的主要，簡單有二個公開公式，可以參考
a.借款人+貸款年限<75
ex.今年30歲的小明要貸款40年房貸，30+40<75 這樣基本上是可行的。
b.貸款年限+屋齡<50
ex.今年30歲的小明要貸款屋齡42年的公寓，想貸款30年(30+42>50)，銀行就會...審視評估
2.地段：
銀行也跟一般人買屋看的一樣，地點好也非常重要，黃金地段，在下面「第二點」會更詳細介少，中古屋地段對於貸款重要性。
3.房子建材：
屋齡較老的中古屋要注意的是哪種建材，早期公寓會使用「磚造」耐用年限25年「加強磚造」耐用年限35年，「鋼筋混凝土RC」「鋼骨鋼筋混凝土SRC」「鋼骨混凝土SC」耐用年限到50年，如果建築物老舊加上使用磚造，貸款通常會更低一些。
4.土地持有面積：
房子會老會變舊，土地則不會，如果老舊透天通常就會看土地殘值，因為可以整個拆掉重蓋全新的房子，如果是大樓、公寓，持有土地面積較小，價值相對較少。
其他有可能影響貸款成數
5.海砂屋、輻射屋、凶宅：
未來銀行如果要法拍可能會有脫手難度，銀行願意借貸款的意願也會大幅減低。
6.收租套房：
套房不是每一間銀行都喜歡貸款，因為通常賣價金的金額較高，通常6~7成，在依照下面第三要點個人條件，來加分。
7.內部屋況廢墟：
銀行鑑價人員，如果到現場屋況真的像是廢墟，也會影響貸款成數，有點主觀
二、房子的地段
接下來以地段來說明跟貸款有什麼相關性？銀行在評估一間房屋價值，會跟實價登陸差距不大，會參考周邊相似中古屋，同樣類型、類似條件來做評估、估價，地段非常重要也是銀行是否加分貸款條件，哪種環境可以加分？哪中環境是銀行不愛的險惡屋？
1.蛋黃區：
最主要房地產在挑選地段，不外乎會找蛋黃區，以台中為例台中市蛋黃區在西區、西屯區，北區、北屯區近中醫，等等都算蛋黃區，至於大雅、沙鹿可能就屬於稍微偏，我基本上就比較少看。
2.近捷運、台鐵：
距離捷運幾百公尺內，或是火車站附近都是銀行會提高貸款成數的指標，一般來說8成貸款成數是沒問題。
3.依地區分等級：
銀行通常會依照台灣大城市分為4級別貸款，以台北市、新北、新竹縣市、台中市、彰化、台南市、高雄市，為最高級容易貸款，如果是台東、花蓮，貸款成數就較少(也要依照土地價值做評估)
銀行對於新成屋貸款都會比較容易，所以建議大家要買中古屋，一定要挑選好的「地段」，對於貸款或是未來增值也較好。
反之有大概那些地段可能會導致銀行貸款成數降低呢？
中古屋是無尾巷，附近有斌葬業、廟宇、變電所、垃圾場等等險惡設施，都可能影響到貸款成數，在上篇有教大家如何去(連結)看中古屋中的大環境，供參考。
三、買方的條件
接下來要來談個人的信用條件，也是影響貸款成數的關鍵，通常會看職業、個人信用、還款能力比、穩定固定薪資、報稅資料等等...銀行將房子認定為擔保品，個人是否還得起貸款才是重點，人的信用好壞是銀行最看重，要把大把錢借給你，但個人信用差的不行，一堆卡債或是欠了一堆錢，思考看看，如果你是銀行會敢多少錢呢？反之如果個人的信用良好，職業是越穩定銀行反而會貸更多錢給你。
銀行評估貸款
1.熱門職業：
公務人員、百大企業、國營企業，醫生、藥劑師、律師、會計師等等穩定高薪工作，是銀行熱愛的職業，其他像是穩定工作有以下，也會較好貸款(參考收支比)
-每月固定薪資轉帳紀錄
-有勞健保，年度扣繳憑單
-固定薪轉越高，還款能力越高
2.無固定薪轉：
菜市場攤販、夜市擺攤、自由業、SOHO族等等，無固定薪資入帳證明，雖然有時候這些職業族群賺的錢更多，但銀行因為沒有紀錄，就需要出示財力證明或是擔保人。
3.中小企業業主：
以公司資本額、401表、個人財力證明加總去評估，跟一般個人評估方式些許不同。
4.金融小白：
很多人不歡使用信用卡，覺得會有一屁股卡債，但銀行反而不喜歡沒有過往來的個人，所以辦張信用卡(2020年信用卡推薦)，偶爾在消費上可以用信用卡消費，記得按時繳款，不要選擇分期或是繳交最低，增加一點良好的款紀錄，也是不錯方式
5.靠人脈：
問看看家人，朋友有沒有認識的銀行襄理，經理級別，如果是透過人脈介紹，各區銀行有權多少額度內評估放貸成數較高，但這也是要多問問，不一定每一間銀行都適用。
想知道貸款買房子要多少錢，這邊介紹以下二個網站及一個APP，來試算一下自己買得起多少錢的房子，看自己每月還款金額，回推想看房子的總價：
貸款試算網站連結
- 內政部網站試算 (https://pip.moi.gov.tw/V3/C/SCRC0201.aspx)
- 591房貸試算 (https://mortgage.591.com.tw/calculator )
- 推薦手機使用APP-聰明貸款 (IOS版本、Android版本 )
四、實際合約交易價與銀行鑑價
在買賣合約訂下契約後，找銀行評估貸款，銀行會有開始進行鑑價，由專業的鑑價人員到現場對於該房地產進行價值估算，會依不動產本身，周邊的大環境、生活機能、大眾交通工具、未來地段漲幅等等進行評估。
在銀行進行估價時候，多數鑑價人員除了參考以上外，會先參考歷史價格、實價登陸價格、周邊行情來做估價，實際上送審到鑑價作業時，進行判斷最後「房屋價值」，才是「鑑價」，初估估價我自己本身會使用中國信託線上估價試算。
如果便宜買到行情之下的中古屋，是不是銀行就能多貸款?申請貸款鑑價是作為價值評估判斷，實際會以合約交易價來給予貸款成數，所以早期才會有所謂合約把金額寫高，貸款成數變多，但這是屬於不合法的做法，請勿輕易嘗試。
買中古屋的各位如果擔心貸款金額不足，可以上實價登陸先查查行清，或是先行請銀行估價，現在銀行都有線上估價系統，可以將地段、地址、類型、樓層輸入，會初步評估，算是蠻準確的，從100年開始實價登陸後，房價透明化，也便民許多。
五、中古屋貸款流程
中古屋貸款流程大致可分為六個程序：
申請貸款→銀行收件→審核→簽約對保→設定抵押權→撥款。
1.申請貸款：
向銀行提出申請，問完幾間銀行，確定要找哪一間銀行申請貸款。
2.收件：
提供相關資料如薪轉、買賣合約、土地權狀、謄本，一般來說會釋買賣合約價金的6~8成，看實際屋況，進行估價。
3.審核：
由專業鑑價人員進行鑑價，及銀行將進行聯徵，調查個人信用，過去有無貸款金額，還款紀錄等等，決定貸款條件，與貸款人「照會」確認核貸金額、利息條件。
4.對保：
對保就是跟銀行簽約借款契約，在完成對保後送件至地政進行設定，代書或銀行將與貸款人聯繫，約對保時間，通常會由代書協助完成。
5.設定：
撥款前要設定抵押權的流程，銀行設定抵押權金額為1.2倍，也需要強制保房屋火險跟地震險，代書會再跟貸款人請款。
6.撥款：
最後在抵押權設定完畢後，等待保險完成就會進行撥款，通常會撥款到履約帳戶，一部分會直接還款賣方貸款金額(如果賣方有貸款)，如果無也會至履約帳戶，等雙方交屋確認完畢後，通知代書撥款。
以上五個大重點精簡整理給你，先有個印象在腦中即可，等下次真正要開始貸款，在回顧來看這篇內容對照，就會更清楚，買中古屋的貸款沒有想像中那麼難，多數可以交給信任代書來處理，我在台中也是有認識幾位給力的代書，連銀行都不用去就全部介紹來了，貸款利率也不錯，所以記得收藏這篇文章 
，等真買到房屋時候希望能派上用場，幫你一點忙，如果有任何疑問可以在下方留言，我也會盡力回復我所可提供的幫助。
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