有土斯有財，人生一輩子一定要一間屬於自己的窩，才有個歸屬感目標，不過現在房價越來越天價，一般的小資族很難撐起一棟房子，所以中古屋相對於熱門，看中古屋有許多美美角角的步驟，對於沒接觸過房地產的人一定很陌生，我也是從完全零基礎慢慢一步一步學習，目前看了一百間左右房子，才稍微有一點點經驗值，今天F大就要來教大家7步驟快速學會看中古屋的技巧，這些小技巧讓你受用一輩子，趕快跟著看下去！
網路上資訊許多，我自己是結合學習筆記，換成二句話的口訣方便我自己記憶，每次看房子前就會把口訣念一遍，以免自己漏看了那些重要地方。
【大小天地壁， 電光石火】
大：(大環境：地段、交通、生活機能、學區、公園、未來發展、巷子寬、無尾巷等等)，
小：(小環境：居家、鄰居、走道、公設、管理員)，
天：(天花板：漏水壁癌)，
地：(地板：漏水、地面平不平、糞管線)
壁：(牆壁：內管線、隔間、牆面、格局、動線)
電：電路管線、家電設備
光：採光、座向
石：一定要，(石)實際現場考察看屋
火：瓦斯管線、室溫、消防安全
Step.1 看房子前準備
現在年輕e世代，一定要懂得使用科技來協助自己做一點功課，一定不陌生使用Google，網路上幾間仲介(初學者沒看過房，建議可以找信義房屋或永慶直營)，聯繫仲介讓他們利用line先告知需求，直到幾間有興趣的房子準備去看，要做什麼準備呢？
首先打開Google地圖先看，由「大看到小、遠看到近」，谷哥可以先拉開地圖來看周邊環境，調查周邊的環境商家，公園，交通(公車、捷運、高速公路)便利性等等。
在使用*如下圖 把右下角小人拖曳到準備看屋的地址，先看屋子大概外觀屋況，道路寬窄，以及附近是否有險惡設施？利用3D地圖，代替實際去考察路段。
當然事前調查之後，隔天實際到現場特還是需要驗證一下，注意路寬，若是巷弄確認不是無尾巷，看看建築物的外觀，以及周邊實際環境是否乾淨或是有早市。
更進階一點朋友可以上內政部實價登錄網去查一下附近市場行情，如果真的喜歡要出價，不會買貴了。這部分在下一篇看房流程後如何大致估價教給大家
Step.2 實際勘查現場看房(大、小環境)
大環境：
1.周邊生活機能：實際來到現場看屋，先從大環境來搜一圈，售屋資訊通常都會寫捷運x分鐘，鄰超市、鄰公園，生活機能完善 等等...銷售優勢，所以我們要驗證看看是否為真實，除了在Step.1用谷哥地圖搜之外，實際也要把周邊距離走過。
騎車或走路到捷運要多久？屋子距離公園走路幾分鐘？附近商圈賣什麼？這些距離有時候稍微會被誇張化了，所以要親自確認一下。
2.巷口幾米寬：中古屋多數會在巷子內，所以要看一下有幾米寬，一台轎車約1.8米寬，消防車約2.1米寬，所以要能容納2台車建議巷子寬度最好至少6米以上較佳。
3.是不是無尾巷：要留意是不是無尾巷，所謂死巷，在風水死巷是較為不好，在意風水的人要特別注意，那無尾巷在銀行貸款上也會較差。
4.險惡設施：附近有沒有買屋不喜歡的幾大險惡設施？加油站、變電所、八大行業、廟宇、醫院、基地台、焚化爐、殯儀館(禮儀公司)、高架道路、傳統市場(晚夜市)等等。
(link new page：買屋先避開險惡設施)
小環境：
1.管理員：社區有沒有管理員，是24小時輪還是白天8h，管理費一個月多少錢？。
2.電梯：電梯老舊程度，順便看一下繳交管理費狀況。
3.社區走道、公設、小環境走道：乾淨程度會取決於這社區住客素質，有沒有每天打掃。
4.停車位：停車位是現代開車很大困擾，小家庭至少都會有一台轎車，如果房子沒有附屬車位，要詢問是否有可以租車位，或是周邊環境可否方便停車，都順便要了解。
(link new page：看屋風水簡單了解)
Step.3 進入屋內看房況(走光&天地壁)
進門後第一印象極為重要，有時候會感覺頭暈那就要特別注意(符號)，可以順著繞著走一圈，對照格局圖的順時鐘每一個房間、廚房、廁所走過一遍，。仲介在看屋時候基本都會附上格局圖以及物件資料表，如果沒有的話，網路上有格局圖可以邊拿著手機看，那要看哪些地方呢？跟著下面看下去
走格局：對照格局圖，跟著走過一遍
查看房間格局有沒有方正，梁柱位置，敲敲看牆壁，隔間是用磚蓋還是用輕隔間，房間大小對照坪數。有沒有增建或加蓋？陽台、露臺有沒有外推？(如果有外推或頂樓增建，被檢局的話會被報拆就會是另一個要花錢的故事)，走過一圈動線後，觀察看看是否有需要動到原本格局，改成自己喜歡的舒適空間，或要改套就要特別注意廁所管線，(需符合申請室內裝修及消防法規)，都會需要動到敲打、土木泥做，會是一筆不小開銷費用。
採光、通風：把窗戶採光位子畫起來
邊走時候感覺每個空間的通風採光，客廳若有大片採光最舒適，房間最好每間都有採光對外窗會大大加分，有窗可以保持良好通風，廁所如果有小窗戶也能減少潮濕，較不容易發霉。
天：天會板會不會太低
一般樓層高度為3米，扣掉上下樓板跟地板磁磚，應該會有2.8米左右，梁下至少220，中古屋會有天花板的裝潢，有時候會了好看，有些則是埋管線，所以要特別注意，低於2.4米會讓人有些壓迫感，不過也要考量身高體感，如果看屋整個過程都覺得舒適，那也是OK，特別注意天花板有裝潢，是不是已經太舊需要整個拆掉換新，這也是額外一筆費用。
地：地板有沒有平整
看屋時候可以帶一顆彈珠，滑溜看看會不會滾不停，測試地板平不平，磁磚碰起來因為熱漲冷縮，木地板完整度，是否需要重新更換。
壁：牆壁、梁柱
用手敲敲每一面牆，是實磚還是輕隔間，梁柱位置在哪？有哪些位置有壁癌、龜裂？梁柱在多數房間位置都會包梁，確認是用木板還是矽酸鈣板包？實心還是空心？
Step.4 屋內要點仔細看 (水電、壁癌、漏水、白蟻)
水電：
1.打開總電源：
看總電源開關處老舊程度以及管線有無外漏？另外查看每個電源插孔是否真的有過電，還是裝飾用，之前會建議帶小夜燈，我自己帶著手機跟充電器，去每一個孔試試看有沒有過電。插座夠不夠使用，如果不夠算小事，之後請水電師傅拉線增加即可。
2.測試水壓：
水龍頭水壓及水的顏色，廚房及廁所打開洗手台測試水壓足不足，馬桶丟一張衛生紙沖水看看，看排水有沒有堵塞。(老房子要注意，要經過屋主同意，沒經過同意測試會引來反感)
壁癌、漏水：
漏水為中古屋最常見的問題，常發生在窗邊牆面、浴室內外牆、天花板牆面(樓上廁所管線位置)。
仔細查看牆壁或是天花板有沒有如下圖壁癌，有壁癌通常就是會有漏水，那一般牆面可以用手摸摸看，覺察有無潮濕感？屋子有沒有重新粉刷痕跡，有時候是為了掩蓋漏水壁癌痕跡。
白蟻：
裝潢的天花板、木製家具、踢腳板，看一下四個角有沒有異狀，如果有粉狀極有可能為白蟻。
Step.5 走訪查看公設
頂樓：
頂樓重點在於基地台、防水、隔熱。
看完屋內後，也要去頂樓看看，如果是住在最高樓層頂樓跟你關西就大了，如果不是上頂樓看看有無基地台，仲介有時候不是不知道，而是不清楚，所以親自上去看看，順便一覽周邊環境，如果是最高樓層住戶，就要特別注意有沒有做好隔熱遮蔽(通常使用鐵皮)，防水漆，頂樓有沒有人種花花草草，最直接影響最高樓層會不會漏水。
梯間：
梯間走道有沒有囤積雜物，左右上下樓層鄰居占用空間，梯間乾淨程度，都可以看出這社區的住戶品質，跟未來如果住進來會不會有額外糾紛的小細節。
車位：
房子有附帶車位，不管是權狀內還是供租，一定要去看一下是平面車位還是機械式，車位好好不停？有時候車身太長或休旅車太大都是停不下。
若沒有車位要確認附近哪邊可以停車，仲介通常不會比你還熟悉這邊，所以建議有喜歡的話之後要其他時段，親自來找看看車位。
*若有車位，要確認車位權狀坪數實際佔了多少，屬於有產權還是使用權？車位分為「法定停車位」、「自行增設停車位」、「獎勵增設停車位」，
法定停車位：產權隨建物，平時當大樓地下室使用，但緊急時作為避難之用，不可買賣。
獎勵停車位：以容積獎勵方式，鼓勵建商規劃部分車位，供公眾使用。
增設停車位：獨立產權可買賣，一車位一產權最單純。
公設設施：
若房子新大樓，或華廈社區通常會有公設，要親自去看看使用狀況，有沒有人管理清潔？ex.健身房長蜘蛛網，游泳池乾旱，有電梯但不會動 等等...
F大買的一間華廈也是有高公設坪數，其中包含地下室(但沒有抽籤到可使用，圖書館完全用不到)，但整潔狀況保持良好，警衛也24小時所以算是還行。新大樓通常公設比都會較高，因為新消防法規，所以公設部分就是看自己評估，也要確認管理費收費狀況，跟評估社區實際狀況，值不值得多花一些費用負擔在有公設的房子。
Step.6 找其他時段自行來訪一次
白天：外在環境是否有險惡設施(加油站、變電所、廟宇、基地台、焚化爐)，早市菜市場(容易有孳生髒亂，每一面窗都要看出去，是否有奇怪景觀(如廟宇、焚化爐、屋角)等等
晚上：外在環境主要案有無隱藏八大行業，或是黃昏市場、夜市，看鄰居作息、社區環境，燈光明亮程度，也是女生非常在意的點。
Step.7 歸檔做紀錄，回家做功課查實價登陸
看完自己所喜歡的房子後，記得把資料做歸檔，把看屋的時間，物件地址，仲介資料跟物件資料整理再一起，
我自己使用電子檔文宣在電腦做為紀錄，排優先順序，回頭跟自己一開始預設買的房子做交叉確認，
確認是不是超出自己預算或看了不符合一開始預期，如果覺得不錯就可以進行跟仲介出價。
看屋表格隨身帶，看屋不會漏東漏西
附上檢核表下載
F大因為在投資中古屋，所以除了看屋日期、屋況評估表外，還會多做一些行情調查，實價登陸、附近租金行情、未來地段發展性等等，連同計算物件評估表，投報率，一併放在一個資料夾，可以繼續合作的仲介以及未來較不適合合作的名單，全部整理起來，通常做完功課，當天看屋或看完屋覺得可以就會立即出價下斡。
買房千萬不要衝動，盡量多看一些房，我人生買的前二套房子都有點過於衝動，不過運氣好，碰到好的代書跟貴人相助，都買在行情之下，屋況也不錯，第一間順利出售，第二間地點非常好所以現在還在住，第三間則是經歷看過百間房子才買到投資物件，後面陸續投資間數就越來越像吃三餐一樣，人生前三間房子特別有回憶，從看屋、買屋、裝潢、入住都是點點滴滴回憶。以上的看中古屋7大步驟教給大家，希望大家跟我一樣能順利買到自己的「起家屋」，或是當個小資投資客，買到好的投資物件。
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