有土斯有財,人生一輩子一定要一間屬於自己的窩,才有個歸屬感目標,不過現在房價越來越天價,一般的小資族很難撐起一棟房子,所以中古屋相對於熱門,看中古屋有許多美美角角的步驟,對於沒接觸過房地產的人一定很陌生,我也是從完全零基礎慢慢一步一步學習,目前看了一百間左右房子,才稍微有一點點經驗值,今天F大就要來教大家7步驟快速學會看中古屋的技巧,這些小技巧讓你受用一輩子,趕快跟著看下去!
網路上資訊許多,我自己是結合學習筆記,換成二句話的口訣方便我自己記憶,每次看房子前就會把口訣念一遍,以免自己漏看了那些重要地方。
【大小天地壁, 電光石火】
大:(大環境:地段、交通、生活機能、學區、公園、未來發展、巷子寬、無尾巷等等),
小:(小環境:居家、鄰居、走道、公設、管理員),
天:(天花板:漏水壁癌),
地:(地板:漏水、地面平不平、糞管線)
壁:(牆壁:內管線、隔間、牆面、格局、動線)
電:電路管線、家電設備
光:採光、座向
石:一定要,(石)實際現場考察看屋
火:瓦斯管線、室溫、消防安全
Step.1 看房子前準備
現在年輕e世代,一定要懂得使用科技來協助自己做一點功課,一定不陌生使用Google,網路上幾間仲介(初學者沒看過房,建議可以找信義房屋或永慶直營),聯繫仲介讓他們利用line先告知需求,直到幾間有興趣的房子準備去看,要做什麼準備呢?
首先打開Google地圖先看,由「大看到小、遠看到近」,谷哥可以先拉開地圖來看周邊環境,調查周邊的環境商家,公園,交通(公車、捷運、高速公路)便利性等等。
在使用*如下圖 把右下角小人拖曳到準備看屋的地址,先看屋子大概外觀屋況,道路寬窄,以及附近是否有險惡設施?利用3D地圖,代替實際去考察路段。
當然事前調查之後,隔天實際到現場特還是需要驗證一下,注意路寬,若是巷弄確認不是無尾巷,看看建築物的外觀,以及周邊實際環境是否乾淨或是有早市。
更進階一點朋友可以上內政部實價登錄網去查一下附近市場行情,如果真的喜歡要出價,不會買貴了。這部分在下一篇看房流程後如何大致估價教給大家
Step.2 實際勘查現場看房(大、小環境)
大環境:
1.周邊生活機能:實際來到現場看屋,先從大環境來搜一圈,售屋資訊通常都會寫捷運x分鐘,鄰超市、鄰公園,生活機能完善 等等...銷售優勢,所以我們要驗證看看是否為真實,除了在Step.1用谷哥地圖搜之外,實際也要把周邊距離走過。
騎車或走路到捷運要多久?屋子距離公園走路幾分鐘?附近商圈賣什麼?這些距離有時候稍微會被誇張化了,所以要親自確認一下。
2.巷口幾米寬:中古屋多數會在巷子內,所以要看一下有幾米寬,一台轎車約1.8米寬,消防車約2.1米寬,所以要能容納2台車建議巷子寬度最好至少6米以上較佳。
3.是不是無尾巷:要留意是不是無尾巷,所謂死巷,在風水死巷是較為不好,在意風水的人要特別注意,那無尾巷在銀行貸款上也會較差。
4.險惡設施:附近有沒有買屋不喜歡的幾大險惡設施?加油站、變電所、八大行業、廟宇、醫院、基地台、焚化爐、殯儀館(禮儀公司)、高架道路、傳統市場(晚夜市)等等。
(link new page:買屋先避開險惡設施)
小環境:
1.管理員:社區有沒有管理員,是24小時輪還是白天8h,管理費一個月多少錢?。
2.電梯:電梯老舊程度,順便看一下繳交管理費狀況。
3.社區走道、公設、小環境走道:乾淨程度會取決於這社區住客素質,有沒有每天打掃。
4.停車位:停車位是現代開車很大困擾,小家庭至少都會有一台轎車,如果房子沒有附屬車位,要詢問是否有可以租車位,或是周邊環境可否方便停車,都順便要了解。
(link new page:看屋風水簡單了解)
Step.3 進入屋內看房況(走光&天地壁)
進門後第一印象極為重要,有時候會感覺頭暈那就要特別注意(符號),可以順著繞著走一圈,對照格局圖的順時鐘每一個房間、廚房、廁所走過一遍,。仲介在看屋時候基本都會附上格局圖以及物件資料表,如果沒有的話,網路上有格局圖可以邊拿著手機看,那要看哪些地方呢?跟著下面看下去
走格局:對照格局圖,跟著走過一遍
查看房間格局有沒有方正,梁柱位置,敲敲看牆壁,隔間是用磚蓋還是用輕隔間,房間大小對照坪數。有沒有增建或加蓋?陽台、露臺有沒有外推?(如果有外推或頂樓增建,被檢局的話會被報拆就會是另一個要花錢的故事),走過一圈動線後,觀察看看是否有需要動到原本格局,改成自己喜歡的舒適空間,或要改套就要特別注意廁所管線,(需符合申請室內裝修及消防法規),都會需要動到敲打、土木泥做,會是一筆不小開銷費用。
採光、通風:把窗戶採光位子畫起來
邊走時候感覺每個空間的通風採光,客廳若有大片採光最舒適,房間最好每間都有採光對外窗會大大加分,有窗可以保持良好通風,廁所如果有小窗戶也能減少潮濕,較不容易發霉。
天:天會板會不會太低
一般樓層高度為3米,扣掉上下樓板跟地板磁磚,應該會有2.8米左右,梁下至少220,中古屋會有天花板的裝潢,有時候會了好看,有些則是埋管線,所以要特別注意,低於2.4米會讓人有些壓迫感,不過也要考量身高體感,如果看屋整個過程都覺得舒適,那也是OK,特別注意天花板有裝潢,是不是已經太舊需要整個拆掉換新,這也是額外一筆費用。
地:地板有沒有平整
看屋時候可以帶一顆彈珠,滑溜看看會不會滾不停,測試地板平不平,磁磚碰起來因為熱漲冷縮,木地板完整度,是否需要重新更換。
壁:牆壁、梁柱
用手敲敲每一面牆,是實磚還是輕隔間,梁柱位置在哪?有哪些位置有壁癌、龜裂?梁柱在多數房間位置都會包梁,確認是用木板還是矽酸鈣板包?實心還是空心?
Step.4 屋內要點仔細看 (水電、壁癌、漏水、白蟻)
水電:
1.打開總電源:
看總電源開關處老舊程度以及管線有無外漏?另外查看每個電源插孔是否真的有過電,還是裝飾用,之前會建議帶小夜燈,我自己帶著手機跟充電器,去每一個孔試試看有沒有過電。插座夠不夠使用,如果不夠算小事,之後請水電師傅拉線增加即可。
2.測試水壓:
水龍頭水壓及水的顏色,廚房及廁所打開洗手台測試水壓足不足,馬桶丟一張衛生紙沖水看看,看排水有沒有堵塞。(老房子要注意,要經過屋主同意,沒經過同意測試會引來反感)
壁癌、漏水:
漏水為中古屋最常見的問題,常發生在窗邊牆面、浴室內外牆、天花板牆面(樓上廁所管線位置)。
仔細查看牆壁或是天花板有沒有如下圖壁癌,有壁癌通常就是會有漏水,那一般牆面可以用手摸摸看,覺察有無潮濕感?屋子有沒有重新粉刷痕跡,有時候是為了掩蓋漏水壁癌痕跡。
白蟻:
裝潢的天花板、木製家具、踢腳板,看一下四個角有沒有異狀,如果有粉狀極有可能為白蟻。
Step.5 走訪查看公設
頂樓:
頂樓重點在於基地台、防水、隔熱。
看完屋內後,也要去頂樓看看,如果是住在最高樓層頂樓跟你關西就大了,如果不是上頂樓看看有無基地台,仲介有時候不是不知道,而是不清楚,所以親自上去看看,順便一覽周邊環境,如果是最高樓層住戶,就要特別注意有沒有做好隔熱遮蔽(通常使用鐵皮),防水漆,頂樓有沒有人種花花草草,最直接影響最高樓層會不會漏水。
梯間:
梯間走道有沒有囤積雜物,左右上下樓層鄰居占用空間,梯間乾淨程度,都可以看出這社區的住戶品質,跟未來如果住進來會不會有額外糾紛的小細節。
車位:
房子有附帶車位,不管是權狀內還是供租,一定要去看一下是平面車位還是機械式,車位好好不停?有時候車身太長或休旅車太大都是停不下。
若沒有車位要確認附近哪邊可以停車,仲介通常不會比你還熟悉這邊,所以建議有喜歡的話之後要其他時段,親自來找看看車位。
*若有車位,要確認車位權狀坪數實際佔了多少,屬於有產權還是使用權?車位分為「法定停車位」、「自行增設停車位」、「獎勵增設停車位」,
法定停車位:產權隨建物,平時當大樓地下室使用,但緊急時作為避難之用,不可買賣。
獎勵停車位:以容積獎勵方式,鼓勵建商規劃部分車位,供公眾使用。
增設停車位:獨立產權可買賣,一車位一產權最單純。
公設設施:
若房子新大樓,或華廈社區通常會有公設,要親自去看看使用狀況,有沒有人管理清潔?ex.健身房長蜘蛛網,游泳池乾旱,有電梯但不會動 等等...
F大買的一間華廈也是有高公設坪數,其中包含地下室(但沒有抽籤到可使用,圖書館完全用不到),但整潔狀況保持良好,警衛也24小時所以算是還行。新大樓通常公設比都會較高,因為新消防法規,所以公設部分就是看自己評估,也要確認管理費收費狀況,跟評估社區實際狀況,值不值得多花一些費用負擔在有公設的房子。
Step.6 找其他時段自行來訪一次
白天:外在環境是否有險惡設施(加油站、變電所、廟宇、基地台、焚化爐),早市菜市場(容易有孳生髒亂,每一面窗都要看出去,是否有奇怪景觀(如廟宇、焚化爐、屋角)等等
晚上:外在環境主要案有無隱藏八大行業,或是黃昏市場、夜市,看鄰居作息、社區環境,燈光明亮程度,也是女生非常在意的點。
Step.7 歸檔做紀錄,回家做功課查實價登陸
看完自己所喜歡的房子後,記得把資料做歸檔,把看屋的時間,物件地址,仲介資料跟物件資料整理再一起,
我自己使用電子檔文宣在電腦做為紀錄,排優先順序,回頭跟自己一開始預設買的房子做交叉確認,
確認是不是超出自己預算或看了不符合一開始預期,如果覺得不錯就可以進行跟仲介出價。
看屋表格隨身帶,看屋不會漏東漏西
附上檢核表下載
F大因為在投資中古屋,所以除了看屋日期、屋況評估表外,還會多做一些行情調查,實價登陸、附近租金行情、未來地段發展性等等,連同計算物件評估表,投報率,一併放在一個資料夾,可以繼續合作的仲介以及未來較不適合合作的名單,全部整理起來,通常做完功課,當天看屋或看完屋覺得可以就會立即出價下斡。
買房千萬不要衝動,盡量多看一些房,我人生買的前二套房子都有點過於衝動,不過運氣好,碰到好的代書跟貴人相助,都買在行情之下,屋況也不錯,第一間順利出售,第二間地點非常好所以現在還在住,第三間則是經歷看過百間房子才買到投資物件,後面陸續投資間數就越來越像吃三餐一樣,人生前三間房子特別有回憶,從看屋、買屋、裝潢、入住都是點點滴滴回憶。以上的看中古屋7大步驟教給大家,希望大家跟我一樣能順利買到自己的「起家屋」,或是當個小資投資客,買到好的投資物件。
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